경매로 상가를 샀는데, 임차인이 바로 나가지 않아도 될까요?

상황

광주에서 작은 빵집을 운영하던 서 씨는 임대인 임 씨와 보증금 2,600만 원으로 상가 임대차계약을 맺고, 입점한 뒤 사업자등록을 마쳤습니다. 그 뒤 건물에 근저당권이 설정되고 경매가 진행돼, 당시 기준상 소액임차인으로 인정된 서 씨는 800만 원을 배당받았습니다. 경매 매수인 강 씨가 가게를 비워 달라고 하자, 서 씨는 돌려받지 못한 보증금 1,800만 원이 남았다며 열쇠를 건네지 않았습니다.

쟁점

소액임차인으로 일부 배당만 받은 임차인은 나머지 보증금을 받을 때까지 경매 매수인에게 상가를 비워주지 않아도 될까요?

판례·법령 근거

상가건물임대차보호법 제8조에 따르면, 경매로 임차건물이 매각되더라도 보증금을 전부 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다. 따라서 확정일자가 없어 확정일자에 의한 우선변제권을 행사하지 못하더라도, 대항력과 소액임차인의 최우선변제권은 별도로 따져볼 수 있습니다.

대법원은 주택임대차 사건에서, 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 경매 배당을 일부만 받은 경우 배당받지 못한 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 판단했습니다. 상가 사건에서도 이 취지에 따라, 서 씨는 미회수 보증금 1,800만 원을 돌려받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있는 것으로 볼 여지가 있습니다.

다만 배당요구로 임대차가 종료된 뒤에도 가게를 계속 사용한다면 임대료 상당액 문제가 따를 수 있습니다. 판례는 계속 사용으로 얻는 이익 전부를 당연히 반환해야 한다고 보지는 않고, 미회수 보증금에 해당하는 범위를 넘는 사용이익은 부당이득으로 반환해야 할 수 있다고 봅니다.

참고: 상가건물임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 제4조 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항), 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결

일부 배당만으로 남은 보증금에 관한 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 점포를 계속 사용하는 동안의 차임 상당액은 별도로 정산해야 할 수 있습니다.

중개 실무 확인

• 임차인의 입점 시점과 사업자등록 여부, 근저당권 등 권리 설정 시점을 대조합니다.
• 계약 당시 기준으로 소액임차인 해당 여부와 배당액·미회수 보증금을 확인합니다.
• 경매 배당요구 여부와 점포의 실제 사용 상태를 확인해 인도 및 사용이익 정산 문제를 안내합니다.