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가상의 해솔시 다세대주택에 살던 박 씨는 전입신고와 확정일자를 1순위 근저당권 설정일보다 먼저 갖췄고, 집주인 장 씨의 대출 과정에서는 은행에 무상거주확인서도 써줬습니다. 집이 경매에 넘어간 뒤 박 씨는 보증금과 전입일 등을 적어 배당요구를 했고, 매각물건명세서에는 근저당권보다 앞선 임차인으로 공시됐습니다. 이를 확인한 낙찰자 이 씨는 보증금이 매각대금에서 배당될 것으로 보고 가격을 정해 낙찰받았지만, 박 씨는 배당을 받지 못하자 집을 비우지 않겠다며 대항력을 주장했습니다. 중개사 김 대표는 이 씨에게 무상거주확인서의 존재와 경매 기록을 함께 살펴보라고 조언했습니다.
경매 명세서의 공시를 믿고 낙찰받은 경우에도 임차인이 보증금을 못 받았다며 집을 비우지 않을 수 있을까요?
임차인의 대항력 발생일과 확정일자가 1순위 근저당권보다 앞서고, 배당요구종기 전에 배당요구를 했다면 원칙적으로 해당 임차인은 근저당권자보다 먼저 배당받을 순위에 설 수 있습니다. 임차인이 권리신고와 배당요구를 하며 밝힌 내용은 매각물건명세서에 공시되고, 매수희망자는 이를 살펴 매수가격을 정할 수 있습니다.
다만 임차인이 근저당권자에게 무상거주확인서를 써준 사정 때문에 실제로 보증금을 배당받지 못했더라도, 매수인이 공시된 선순위 배당 내용을 믿고 보증금 반환채무를 인수하지 않는 전제로 낙찰받았다면 결론이 달라질 수 있습니다. 이 경우 임차인이 그 매수인에게 대항력을 내세우는 것은 신의칙에 어긋나 허용되지 않을 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다. 경매 공시를 믿은 매수인에게 임차인이 대항력을 주장할 수 없는 경우가 있습니다.
참고: 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결
