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성남의 신축 다세대주택을 사기로 한 김민서는 잔금 지급 전, 매도인 오태식의 동의를 받아 박서진에게 보증금 5,200만 원으로 집을 임대했습니다. 박서진은 이사와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자도 받았지만, 김민서는 잔금을 치르지 못했고 오태식은 매매계약을 해제한 뒤 집을 비워 달라고 요구했습니다. 등기부에는 아직 김민서 명의의 소유권이전등기가 없었습니다.
전입신고와 확정일자까지 받은 박서진은 매도인 오태식의 명도 요구를 거절할 수 있을까요?
매매대금을 다 받기 전에 매수인에게 임대 권한을 준 경우, 그 권한은 매매계약이 해제되면 사라지는 조건으로 인정될 수 있습니다. 매매계약이 해제되면 매수인은 더 이상 집을 임대할 권한이 없고, 그 뒤에는 임차인도 매도인에게 집을 사용할 권리가 있다고 주장하기 어렵습니다.
입주·전입신고를 마쳤거나 확정일자를 받았더라도 결론은 달라지지 않습니다. 이 사안에서는 박서진이 오태식의 명도 요구에 대항하기 어렵고, 김민서에게 계약상 책임을 물을 수 있습니다. 계약 해제나 손해배상을 청구할 수 있으며, 김민서의 재산을 확인해 가압류 등 보전처분을 검토할 필요가 있습니다.
임대 권한이 매매계약의 해제를 조건으로 했다면, 전입신고와 확정일자만으로 매도인에게 대항할 수는 없습니다.
참고: 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결, 「민법」 제544조, 제546조, 제390조
