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대전에서 작은 제과점을 운영하던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 상가를 빌리며 계약서에 목적물 주소를 ‘한빛로 42-6’으로 적었습니다. 그런데 건물 등기부상 주소는 ‘한빛로 42-8’이었고, 박 씨는 계약서 사본을 그대로 첨부해 사업자등록을 마쳤습니다. 몇 달 뒤 건물 앞에 경매 안내문이 붙자, 박 씨는 사업자등록증과 계약서를 번갈아 보며 보증금을 우선해서 받을 수 있는지 걱정하기 시작했습니다.
사업자등록에 적힌 임차 목적물 주소가 등기부와 다르면, 경매에서 보증금을 우선변제받을 수 있을까요?
사업자등록은 제3자가 임차권의 존재를 알아볼 수 있게 하는 공시방법입니다. 따라서 등록 내용과 첨부된 임대차계약서를 살펴 그 사업자등록만으로 해당 건물에 임차인이 있다고 사회 일반이 알아볼 수 있는지가 중요합니다.
대법원은 사업자등록신청서에 첨부한 계약서의 목적물 소재지가 등기부상 표시와 다르면, 특별한 사정이 없는 한 그 등록은 제3자에게 임대차를 알리는 유효한 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다. 건물 일부만 빌린 경우에도 임차 부분을 표시한 도면을 사업자등록신청 때 첨부해야 공시방법으로 인정될 수 있습니다.
따라서 박 씨의 경우처럼 주소가 일치하지 않는 사업자등록으로는 대항력을 인정받기 어렵고, 대항력을 전제로 하는 우선변제권도 주장하기 어려울 수 있습니다. 다만 경매 절차에서 보증금에 관해 일반채권자로 배당을 받을 가능성은 별도로 남습니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항; 상가건물임대차보호법 제4조; 상가건물임대차보호법 시행령 제3조; 부가가치세법 제5조; 부가가치세법 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용); 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결
계약서·사업자등록·등기부의 목적물 표시가 서로 맞는지 계약 단계에서 확인해야 합니다.
