“실제 빚은 6천만 원”이라는 말, 확인 없이 전해도 될까요?

상황

수원시 망포동의 다세대주택을 팔려는 최 씨는 중개사 김 대표에게 근저당권이 설정된 집을 맡기며 실제 남은 대출은 6천만 원 정도라고 말했습니다. 등기부에는 채권최고액 1억 8천만 원이 적혀 있었고, 김 대표는 은행 자료를 확인하지 않은 채 임차 예정자 박 씨에게 실제 빚도 6천만 원이라고 단정적으로 설명했습니다. 박 씨는 그 말을 믿고 보증금 2억 4천만 원의 임대차계약을 맺었지만, 잔금 준비 과정에서 은행이 안내한 상환액은 1억 3천만 원이었습니다.

쟁점

실제 대출 잔액을 확인할 의무가 없더라도, 확인하지 않은 금액을 사실처럼 전한 중개사는 책임을 질 수 있을까요?

판례·법령 근거

중개사는 의뢰받은 업무를 선량한 관리자의 주의로 처리하고, 거래의 중요사항을 성실하고 정확하게 설명해야 합니다. 등기부에 근저당권이 있으면 채권최고액을 확인해 설명하는 것이 원칙이고, 실제 남은 대출액까지 반드시 조사해야 하는 것은 아닙니다. 다만 실제 채무액을 확인하지 않았다면, 그 금액을 확정된 사실처럼 전달해서는 안 됩니다. 잘못된 정보를 믿고 계약하도록 했다면 주의의무 위반이 될 수 있습니다.

중개사는 중개대상물의 권리관계와 거래상 중요한 내용을 확인·설명하고, 그 근거자료를 제시해야 합니다. 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 손해배상책임이 문제 될 수 있으므로, 계약 전에 설명한 내용과 확인 자료를 기록해 두는 것도 중요합니다.

참고: 민법 제681조, 공인중개사법 제25조 제1항, 공인중개사법 제29조 제1항, 공인중개사법 제30조 제1항, 공인중개사법 제33조 제4호, 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결

중개 실무 확인

• 등기사항증명서로 근저당권의 채권최고액과 권리자를 확인합니다.
• 실제 상환액은 금융기관의 상환예정액 자료 등으로 확인하고, 미확인 정보는 추정치라고 분명히 밝힙니다.
• 중요한 설명의 근거자료와 설명 내용을 계약 관련 기록으로 남깁니다.