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부산 연제구의 다세대주택을 임차한 이민수 씨는 아내, 딸과 함께 입주했지만 사업상 주소를 옮기기 어려워 본인 전입신고를 미뤘습니다. 아내는 입주 당일 전입신고를 했고, 두 달 뒤 집에 근저당권이 설정된 다음 이민수 씨와 딸도 주소를 옮겼습니다. 이후 집이 경매에 넘어가자 매수 예정자는 아내의 전입만으로 임대차를 주장할 수 있는지 물었습니다.
임차인 본인이 아니라 배우자만 먼저 전입신고한 경우에도 경매 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 판례는 주민등록 요건에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀의 주민등록도 포함된다고 봅니다. 따라서 실제로 함께 거주하고 배우자가 전입신고를 마쳤다면, 그 신고 시점을 기준으로 대항력 발생 시기를 판단할 수 있습니다. 임차인이 가족과 주택 점유를 이어가면서 본인의 주소만 일시적으로 옮긴 경우에도 전체적으로 주민등록이 이탈한 것으로 볼 수 없다면 대항력을 잃지 않습니다.
이 사례에서는 아내가 입주 당일 전입신고를 했으므로, 그 신고 다음 날 대항력이 발생한 것으로 볼 여지가 있습니다. 근저당권 설정이 그보다 뒤라면 경매 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 배우자의 전입신고일과 근저당권 설정일의 선후가 핵심입니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
