매매가 되돌아가도 임차인의 대항력은 남을까

상황

부산 연제구의 다세대주택을 매수한 한도윤 씨는 새 소유자가 된 뒤 임차인 서유진 씨에게 보증금 1억 6천만 원에 집을 빌려줬습니다. 서 씨는 이사와 전입신고를 마친 뒤 살기 시작했지만, 얼마 후 한 씨와 종전 소유자 문정호 씨 사이의 매매계약이 해제됐고 문 씨가 다시 집주인이 됐습니다. 문 씨는 한 씨가 더는 소유자가 아니니 임대차도 인정할 수 없다고 했습니다.

쟁점

매매계약이 해제되기 전에 입주와 전입신고를 마친 임차인은 새로 소유자가 된 종전 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법은 계약이 해제되더라도 그 전에 목적물에 관해 권리를 취득하고 필요한 대항요건을 갖춘 제3자의 권리를 보호합니다. 주택임대차에서는 집을 인도받고 주민등록을 마치면 임차권에 대항력이 생기므로, 매매계약이 해제되기 전에 이 요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 보호될 수 있습니다. 따라서 서 씨가 계약 해제 전에 두 요건을 모두 갖췄다면, 소유권을 되찾은 문 씨에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 핵심은 매매계약 해제 전에 주택 인도와 주민등록을 모두 마쳤는지입니다. 참고: 민법 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 1996.08.20. 선고 96다17653 판결

중개 실무 확인

• 임차인의 실제 입주일과 주민등록 전입일을 각각 확인합니다.
• 임대인의 소유권 취득 경위와 매매계약의 해제 여부를 확인합니다.
• 소유권이 바뀌거나 분쟁이 생기면 계약서, 전입세대 확인 자료 등 관련 자료를 보관하도록 안내합니다.