보증금 500만 원을 나중에 냈다면, 경매 때 대항력도 늦어질까?

상황

대전의 한 아파트를 빌린 임차인 박 씨는 보증금 5,000만 원으로 계약하고 입주한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 다만 500만 원은 자금 사정으로 두 달 뒤에 내기로 임대인 최 씨와 미리 약속했고, 그동안 이자도 지급했습니다. 그 사이 아파트에 근저당권이 설정됐고, 이후 최 씨가 약속한 500만 원을 모두 받았지만 아파트는 경매에 넘어갔습니다.

쟁점

보증금 일부를 근저당권 설정 뒤에 냈더라도, 박 씨는 경매 매수인에게 보증금 5,000만 원 전액을 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인은 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에게 대항력을 갖습니다. 다만 경매에서는 선순위 저당권보다 뒤에 있는 임차권이 저당권과 함께 소멸할 수 있어, 임차권의 순위와 경매에서의 권리 관계를 살펴야 합니다.

이 사례에서는 근저당권이 생기기 전에 보증금 총액을 5,000만 원으로 정한 임대차계약이 이미 성립했습니다. 대법원은 대항력을 얻기 위해 새로운 이해관계인이 생기기 전에 보증금 전액을 실제로 지급해야만 하는 것은 아니라고 보았습니다. 따라서 계약상 보증금이 처음부터 5,000만 원으로 정해져 있었고, 나중에 지급한 500만 원이 그 계약에 따른 잔액이라면, 근저당권 설정 뒤 보증금을 증액한 경우와 구별됩니다.

반대로 근저당권이 설정된 뒤 임대인과 보증금을 올리기로 합의해 추가 지급한 금액은 경매 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 또 박 씨가 우선변제를 받기 위해 배당요구를 하는 경우와, 배당요구 없이 임대차 존속을 주장하는 경우는 구분해 검토해야 합니다.

참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제4항, 같은 법 제3조의5, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다61855 판결

중개 실무 확인

• 계약서에 보증금 총액과 잔금 지급 약정이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다.
• 입주일·전입신고일과 근저당권 설정일을 등기사항증명서 등으로 대조합니다.
• 잔금 지급일과 지급액을 이체 내역·영수증으로 확인하고, 보증금 증액과 기존 잔금 지급을 구별합니다.
• 경매가 진행 중이라면 배당요구 여부와 임대차 존속 주장을 별도로 안내합니다.

계약 당시 보증금 총액과 약정 내용이 근저당권보다 앞서 성립했는지가 핵심입니다.