무상거주확인서에 서명했는데도, 낙찰자에게 버틸 수 있을까?

상황

박 씨는 전주 완산구의 한 다세대주택에 보증금 1억 8천만 원으로 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이후 임대인 최 씨가 은행 대출을 받자, 박 씨는 은행 담당자 오 씨에게 실제로는 보증금을 낸 임차인이면서도 무상으로 거주한다는 확인서를 작성해 주었습니다. 집이 경매에 넘어간 뒤 박 씨는 임차권을 신고하고 배당을 요구했으며, 매각물건명세서에는 박 씨의 보증금과 대항력·우선변제권 관련 내용이 기재됐습니다. 이 내용을 믿고 보증금이 배당될 것으로 계산해 낙찰받은 정 씨가 집을 비워 달라고 하자, 박 씨는 아직 받지 못한 보증금을 이유로 맞섰습니다.

쟁점

무상거주확인서를 작성한 임차인이 경매에서 보증금을 배당받지 못했다면, 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

임차인의 대항력 발생일과 확정일자가 첫 번째 근저당권 설정일보다 앞서고, 배당요구 종기 전에 배당을 요구했다면 임차인은 원칙적으로 그 근저당권자보다 앞서 배당받을 순위에 있습니다. 경매법원은 점유자와 점유 권원, 보증금 등 경매 물건의 현황과 권리관계를 매각물건명세서에 적어 공개합니다. 임차인이 관련 내용을 신고하면 매수희망자는 그 공시를 바탕으로 임차보증금이 매각대금에서 배당될지, 자신이 반환 책임을 부담할지를 따져 입찰가를 정할 수 있습니다.

따라서 매수인이 임차인의 선순위 배당을 믿고 보증금 반환채무를 인수하지 않는 조건으로 입찰해 소유권을 취득했다면, 임차인이 근저당권자에게 무상거주확인서를 써 준 사정 때문에 배당받지 못했더라도 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 어긋날 수 있습니다. 다만 이는 임차인의 권리신고 내용이 공시되고, 매수인이 그 내용을 신뢰해 입찰한 경우에 관한 판단입니다.

매각물건명세서의 공시를 믿고 낙찰받은 매수인에게는 대항력을 주장하지 못할 수 있습니다.

참고: 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결, 민사집행법 제105조

중개 실무 확인

• 임차인의 입주일·전입신고일·확정일자와 근저당권 설정일을 등기부 및 증빙자료로 대조합니다.
• 무상거주확인서가 있다면 작성 경위와 실제 임대차·보증금 지급 사실을 함께 확인합니다.
• 경매 중이라면 권리신고·배당요구 내용과 매각물건명세서 기재가 일치하는지 살핍니다.
• 낙찰자에게는 공시된 임차권과 보증금 배당 여부에 따라 인도 분쟁이 생길 수 있음을 안내합니다.