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춘천 외곽 산자락의 다가구주택을 임차한 박지은 씨는 보증금 8,000만 원을 내고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 전입신고 주소에는 지번 앞의 ‘산’자가 빠져 있었습니다. 몇 달 뒤 경매 통지서를 받은 박 씨는 중개사 김 대표와 등기부·토지대장을 대조하다 실제 소재지와 주민등록 주소가 다르다는 사실을 알게 됐습니다.
확정일자까지 받아 두었는데, 주민등록 주소에서 ‘산’자가 빠졌다면 경매 때 보증금을 보호받을 수 있을까요?
주택임대차의 대항력을 얻으려면 주택에 실제로 입주하는 것뿐 아니라 주민등록도 임대차 주택을 제3자가 알아볼 수 있도록 갖춰야 합니다. 확정일자는 경매에서 우선변제를 받을 때 필요한 요건이지만, 대항요건으로서 주민등록이 유효하지 않다면 확정일자만으로 그 흠을 메울 수는 없습니다.
대법원은 주민등록이 임차인의 주소나 거소가 해당 주택에 있다는 사실을 일반인이 알아볼 수 있게 하는 공시방법이라고 봤습니다. 따라서 실제 지번과 주민등록 지번이 다르고, 그 차이 때문에 주민등록만으로 해당 주택의 임차인임을 알아보기 어렵다면 대항요건을 갖췄다고 보기 어렵습니다. 동·호수가 다른 경우에도 같은 취지로 판단한 사례가 있습니다.
박 씨의 경우에도 주소에서 빠진 ‘산’자가 실제 주택 소재지를 식별하는 데 중요한 차이를 만든다면, 대항요건을 갖추지 못한 것으로 판단될 수 있습니다. 확정일자보다 먼저, 주민등록 주소가 실제 주택을 제대로 가리키는지 확인해야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항, 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결, 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결
