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대전에서 보증금 1억 4천만 원에 빌라를 임차한 박 씨는 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 받아 두었습니다. 계약이 1년 넘게 남은 어느 날, 집주인 최 씨의 채무 문제로 빌라에 경매가 시작됐고 박 씨는 법원에 배당요구서를 내려고 합니다. 임대차가 끝나기 전에도 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는지 걱정입니다.
임대차기간이 남아 있어도 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
과거 법에는 대항력 있는 임차인이 임대차를 끝낸 뒤에야 우선변제를 청구할 수 있다는 제한이 있었습니다. 이에 대법원은 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하고 그 사실이 임대인에게 통지되면, 특별한 사정이 없는 한 임대차를 끝내겠다는 뜻을 표시한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 배당요구 통지가 임대인에게 도달한 때 임대차가 종료되고, 임차인은 우선변제를 청구할 수 있다는 취지입니다.
다만 이후 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차가 종료된 뒤에만 우선변제를 청구할 수 있다는 제한은 삭제됐습니다. 따라서 박 씨처럼 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 임대차기간 만료 전이라도 경매절차에서 우선변제를 청구할 수 있습니다. 배당요구는 법원이 정한 종기까지 해야 하므로 날짜를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 계약 만료를 기다릴 필요 없이, 배당요구 종기 전에 신청해야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항; 구 「주택임대차보호법」(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항; 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항; 「주택임대차보호법」 제3조의 5; 제8조 제1항; 민사소송법 제606조 제1항(현행 민사집행법 제89조); 제728조(현행 민사집행법 제268조); 민사집행법 제84조 제1항, 제88조; 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결
